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廣東粵港澳大灣區(qū)研究院研究員鐘鳴 2023年是深圳“工業(yè)上樓”五年供應(yīng)行動(dòng)的開局之年，燕羅街道智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園、寶華和平工業(yè)園等項(xiàng)目近期密集開工，加速形成實(shí)物工作量。深龍投智慧云谷大廈、坪山城投智園項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年上半年即可投入使用。隨著政策推動(dòng)及項(xiàng)目進(jìn)程的加快，各方對“工業(yè)上樓”模式的關(guān)注度也在提升，市場機(jī)構(gòu)迅速推出專項(xiàng)培訓(xùn)、主題研學(xué)等活動(dòng)和產(chǎn)品。上海、成都等工業(yè)較發(fā)達(dá)的城市也在關(guān)注大灣區(qū)尤其深圳本次的“工業(yè)上樓”浪潮，部分 “工業(yè)上樓”標(biāo)桿項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，幾乎每周都有多批外地政府和園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體前來考察調(diào)研，項(xiàng)目接待頻次大幅提升。
目前，深圳規(guī)劃建設(shè)的首批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目共72個(gè)，建成后預(yù)計(jì)可提供2306萬㎡的高品質(zhì)、低成本、定制化產(chǎn)業(yè)空間。筆者梳理后發(fā)現(xiàn)，該批項(xiàng)目有如下特點(diǎn)和亮點(diǎn)：一是空間分布切合各區(qū)特點(diǎn)，除福田、羅湖外，其余8個(gè)（新）區(qū)及前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、深汕特別合作區(qū)均有布局，其中寶安、龍崗兩個(gè)制造業(yè)大區(qū)可提供的產(chǎn)業(yè)空間約占52.5%，切合兩區(qū)的空間保障需求。二是實(shí)施單位以本地國企為主，除深汕合作區(qū)有七成是實(shí)體企業(yè)自建外，其他各區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營單位基本為市屬或區(qū)屬國企，特區(qū)建發(fā)、深業(yè)集團(tuán)等市屬國資國企踐行擔(dān)當(dāng)，承擔(dān)了近20個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃運(yùn)營工作。三是產(chǎn)業(yè)定位集中于戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)，已明確產(chǎn)業(yè)主題的項(xiàng)目多分布于半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥、新能源等領(lǐng)域，既契合深圳20+8的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)范圍的集群引導(dǎo)，又符合“工業(yè)上樓”高價(jià)值、輕重量的制造業(yè)產(chǎn)品適用特性。四是在價(jià)格把控標(biāo)準(zhǔn)清晰，部分項(xiàng)目公開征集產(chǎn)業(yè)用房需求的公告顯示，可售類項(xiàng)目分割銷售價(jià)格約為同片區(qū)同類型物業(yè)的30%—50%，租賃型項(xiàng)目如寶龍智造園則標(biāo)明按產(chǎn)業(yè)用房租金參考價(jià)的70%出租給優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
同時(shí)，首批項(xiàng)目也充分發(fā)揮試點(diǎn)示范效應(yīng)，形成了一定的模式創(chuàng)新。建筑設(shè)計(jì)方面，在借鑒香港、新加坡等實(shí)踐基礎(chǔ)上，南山智造項(xiàng)目的坡道廠房、五紀(jì)云谷項(xiàng)目的層疊退臺(tái)式花園廠房都頗有亮點(diǎn)，較好地實(shí)現(xiàn)了貨運(yùn)效率提升和建筑景觀高附加值。模式融合方面，政府以“工業(yè)上樓”為牽引，推動(dòng)一攬子問題的解決。如建泰城市更新項(xiàng)目對暴雷房企項(xiàng)目的盤活、百旺信工業(yè)園項(xiàng)目推動(dòng)歷史遺留違法建筑的處理等，均具有很強(qiáng)代表性。運(yùn)營策略方面，以“定制化+預(yù)招商”組合模式促供需匹配，深圳寶安、龍崗、大鵬都以優(yōu)質(zhì)企業(yè)空間需求庫的形式進(jìn)行企業(yè)篩選，且大多設(shè)置了上市、擬上市、專精特新和規(guī)上國高以及高產(chǎn)值優(yōu)質(zhì)企業(yè)優(yōu)先入園的條件和門檻。企業(yè)安置方面，南山智造項(xiàng)目采取分期過渡方式，降低了企業(yè)的遷移成本，有助于優(yōu)質(zhì)企業(yè)留存和發(fā)展，為城市更新、土地整備類項(xiàng)目提供了有益參考。項(xiàng)目融資方面，除鼓勵(lì)銀行對儲(chǔ)備項(xiàng)目推出“工業(yè)上樓”建設(shè)貸、經(jīng)營貸等產(chǎn)品外，支持南山智造申請發(fā)行20年期專項(xiàng)債券，部分試點(diǎn)項(xiàng)目也在同步著手研究和準(zhǔn)備REITs的相關(guān)事宜，積極探尋資管化的運(yùn)營路徑。
推動(dòng)“工業(yè)上樓”對大灣區(qū)尤其深圳緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地緊缺之間的夾縫問題意義重大，目前，政策落地和試點(diǎn)項(xiàng)目成效仍需有一個(gè)釋放過程，后續(xù)建議在試點(diǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)上做好三項(xiàng)工作：首先，做好案例梳理和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在合規(guī)范圍內(nèi)，梳理總結(jié)并集中公示政府試點(diǎn)項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)業(yè)匹配等相關(guān)情況，為后續(xù)項(xiàng)目提供參考。其次，細(xì)化政策指引，可參照深圳光明區(qū)、東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和通用型廠房建筑設(shè)計(jì)方面的相關(guān)政策內(nèi)容，對應(yīng)試點(diǎn)項(xiàng)目在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間需求方面的研究成果和企業(yè)實(shí)際入駐反饋，編制出臺(tái)不同類型的廠房設(shè)計(jì)指南。最后，做好項(xiàng)目從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、存量企業(yè)安置、建筑需求匹配到融資方案設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)儲(chǔ)備等全流程提前規(guī)劃和保障支持，關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域歷史遺留問題的統(tǒng)籌解決。